Imam 200 tisočakov, a bi z nakupom stanovanja počakal. Kam z denarjem za obdobje treh let?
Andraž Grahek, Marja Milič
(vprašanje) Imam 200.000 evrov in z njimi sem želel kupiti stanovanje. Ker pa so cene podivjale, bi počakal, da se razmere umirijo. Kako naj se zaščitim pred inflacijo? Nekateri napovedujejo, da se bo ta precej narasla. Aleš
ODGOVOR:
Za povprečen kvadratni meter rabljenega stanovanja v Ljubljani je potrebno odšteti preko 3.100 evrov, za novogradnje pa preko štiri ali celo pet tisočakov, kaže zadnja raziskava Nepremičnine PRO. Bolj kot s splošno inflacijo, je za Aleša ključno vprašanje, kaj se bo dogajalo s cenami stanovanj in zato je zanj pomembnejša stanovanjska oziroma nepremičninska inflacija. Toda, koliko je še prostora za rast cen nepremičnin? V zadnjih petih letih so se cene rabljenih stanovanj okrepile za kar 50 odstotkov, kljub temu pa so pričakovanja nadaljnje krepitve rasti cen tja do 10 odstotkov v obdobju dveh ali treh let. Seveda, lahko nadaljno rast cen prepreči finančno-gospodarska kriza.
Kaj vse vpliva na inflacijo, smo odgovarjali tudi v podcastu Money-How
Kam zdaj z denarjem za obdobje treh let?
Odločitev, kam z denarjem je odvisna od več dejavnikov, še zlasti pa od vaše nagnjenosti k tveganju. Na kratek rok je prisotno predvsem večje tveganje in nihajnost. Zato si je dobro zastaviti maksimalno izgubo, ki ste jo pripravljeni sprejeti, v kolikor se ne zgodi povišana inflacija, ki jo sedaj pričakujete. Ta hip namreč popolne varovalke pred višjimi cenami ni in predpostavljamo pa, da ste tveganju nenaklonjeni.
Spodaj nekaj argumentov za in proti določenom naložbenim razredom v tem trenutku in za obdboje treh let:
- Delnice - NE. Priporočeno obdobje za vlaganje v delnice je vsaj pet let. Obdobje treh let je torej prekratko. Seveda se lahko delnice podjetij, ki jahajo na rasti cen energentov in surovin okrepijo bolj, kot bodo zrasle cene stanovanj, a bodo zagotovo tudi upadli za bistveno več, če se razbeljena inflacijska pričakovanja umirijo. Slednje se sicer delno že dogaja.
- Delniški vzajemni skladi ali kotirajoči skladi (ETF) - NE. Obdobje je prekratko in maksimalna možna nihanja so previsoka. Morda bi sicer lahko razmislili o nepremičninskih skladih (REIT), ki imajo v lasti rezidenčne nepremičnine, vendar je težava, ker ni skladov, ki bi sledili cenam slovenskih nepremičnin. Zelo verjetno se vam lahko zgodi, da se bo nek nepremičninski trg obrnil navzdol prej kot slovenski trg, ki je praviloma za krivuljo.
- Kriptovalute - NE. So kratkoročno preveč volatilne.
- V obveznice - mogoče. Vprašanje pa je, kakšen bi bil zaslužek z inflacijsko zaščitenimi obveznicami, ki niso več tako poceni. To se namreč lahko zgodi predvsem v primeru, če bo inflacija še višja od pričakovane. Na koncu gre tu za nižje tvegano naložbo, ki se lahko okrepi za neko nizko odstotno spremembo na leto, vendar je težava, da so obresti vezane na splošno inflacijo, vas pa zanima ščitenje pred spremembo cen stanovanj.
- Zlato …. tudi to ni najbolj zanesljiva varovalka na srednji in kratek rok. Ima svoja nihanja, predvsem dobro deluje v dokaj črnih scenarijih (npr. borzni zlom ali hiperinflacija), vsekakor pa ni v nobenem primeru vezan na dinamiko domačega nepremičninskega trga. Če se vseeno odločite za ta korak, odsvetujemo nakupe preko raznih posrednikov, saj so stroški investicije precej visoki. Alternativa je denimo https://www.bullionvault.com/.
- Depozit – mogoče. Razpršite denar do trenutka nakupa stanovanja na vsaj dve banki oziroma na banko, ki ne zaračunava ležarin nad 100 tisočakov. V resnici se s tem zgolj izognete ležarini in kupite gotovost, da znesek čez leto ali dve ne bo manjši.
Skratka ta hip ni varovalke proti rasti cen, ki bi bila dovolj zanesljiva ali popolna.
Kaj če vseeno kupite stanovanje?
V teoriji bi bilo še najbližje, da bi kupili eno ali dve stanovanji na lokaciji, kjer sicer iščete stanovanje in jih oddajate za vmesno obdobje ter jih kasneje prodate po tržni ceni ali nekoliko nad njo. Nihče pa vam ne garantira, da stanovanje, ki ga boste na koncu kupili ne bo zraslo več kot vaši dve nepremičnini, prav tako pa vam bo davek na promet nepremičnin (npr. dva plus dva odstotka) in kapitalski dobiček, če ga boste seveda ustvarili, pojedel lep kos tekoče donosnosti zaradi kratkega obdobja (npr. eno leto ali dve).
Skratka, če najdete sanjsko stanovanje, pa vseeno razmislite o nakupu. Na obdobje 20 ali 30 let, skoraj zagotovo z njim ne boste v minusu, četudi menite, da ste ga danes preplačali.
Kaj se dogaja na trgu nepremičnin, preverite v nepremičninskem podcastu Nora normalnost: pol milijona evrov za stanovanja in to brez oklevanja
V razmislek: del denarja namesto v stanovanje v delnice za 10 let?
Razmislite, ali bi manjši del zneska, ki ste ga namenili za nakupa stanovanja (denimo 25 odstotkov oziroma odvisno od obroka, ki je sprejemljiv za vaše dohodke), financirali s stanovanjskim posojilom, sorazmerni del pa vložili v delniške naložbe za obdobje 10 let in več, predvsem v bolj defenzivne delnice, ki lahko prinašajo od štiri do pet odstotkov tekoče dividende donosnosti na obdobje 10 let.
Logika je poročiti minimalno priporočeno ročnost vlaganja v delnice in defenziven portfelj z minimalno dobo odplačevanja kredita, ki bo zagotovo 10 let, verjetno pa več. Prejete dividende vam bodo tudi po davkih pokrile obresti kredita, pa tudi del odplačila glavnice. V desetih letih obstaja dobra verjetnost, da bodo tudi tečaji delnic ustvarili pozitivno donosnost, s čimer lahko hitreje poplačujete posojilo tudi iz naslova prodaje delniških naložb, če se odločite za nekoliko daljše obdobje. Pri tem je ključno, da lahko kredit odplačujete tudi sicer. Pomemben člen enačbe je tudi ta, da praviloma dividende pri dobro stoječih družbah beležijo na srednji in dolgi rok vsaj enomestno rast, medtem, ko bo obrestna mera pri posojilu s fiksno obrestno mero ostala enaka celotno obodbje. V kolikor pa bi obrestne mere celo upadle, pa še vedno lahko refinancirate posojilo po nižji obrestni meri in prilagodite ročnost.
Poglejmo primer: Družba Krka bo letos izplačala pet evrov bruto dividende, kar je skoraj 5-odstotna dividenda donosnost, glede na trenutni tečaj. Podjetje je ta hip tudi nižje vrednoteno, kot nekateri drugi bolj razbeljeni segmenti delniškega trga. Podobno velja za mnoge bolj tradicionalne defenzivne sektorje. Seveda bi odsvetovali, da se vse vloži v eno delnico. Najde se lahko ustrezen ETF, ki ustreza dividendnemu profilu opisanemu zgoraj ali sestavi portfelj vsaj 20 dividendnih krav, da se razprši premoženje, s čimer je, seveda, več dela.
Takšen portfelj mora imeti podjetja, katerih je zgodovinsko tečaj nihal manj kot splošen trg in imajo dovolj varnostne rezerve, da bodo nadaljevala izplačila dividend. Ponavadi gre to za bolj »dolgočasna podjetja« v zrelejših panogah. To pomeni, da je nihajnost tečajev nižja, pa tudi niso zvezde v rastočem trgu. Seveda, se s tem na nek način odreče tudi možnosti visokih rasti tečaja, vendar je vlagatelj bistveno manj izpostavljen tveganju, če stvari na dolgi rok ne gredo v pravo smer. Ponovno opozarjamo, da to nikakor ne pomeni, da se investira za par let celoten znesek v takšen portfelj, temveč največ v delu, s katerimi bi nepremičnino financirali s posojilom na deset let ali več, torej denimo 25 odstotkov.
Ideja je, da donosnost delniške komponente na dolgi rok pokrije, tako obresti posojila kot tudi večji del odplačevanja glavnice. Pomemben je še en dodaten predpogoj, da vaš razpoložljiv dohodek vedno vsaj za četrtino presega obrok kredita.
