januar 4, 2021

Od najbolj temne noči do prvih žarkov upanja

Andraž Grahek
Borzni trg velja za enega od najpomembnejših barometrov pričakovanj velikih finančnih vlagateljev glede potenciala različnih tipov naložbenih nepremičnin in v zadnjem letu smo videli neverjetna nihanja in preobrate.

Vpogled v to, kako se utegnejo gibati cene različnih tipov nepremičnin in kakšna so pričakovanja velikih vlagateljev glede njihovega potenciala, nam ponuja tudi dogajanje na kapitalskih trgih. Borze praviloma v tečaje vrednostnih papirjev vračunavajo pričakovanja glede ekonomskih trendov v naslednjih od 6 do 12 mesecih. Na ključnih evropskih delniških trgih kotira razgibano naložbeno vesolje delnic in enot premoženja nepremičninski skladov (Real Estate Investment Trusts oziroma "REIT«) in nepremičninskih družb. Ti se v večji meri ukvarjajo z dejavnostjo aktivnega upravljanja nepremičnin, ki jih imajo v lasti, v nekoliko manjšem obsegu pa so določeni skladi in družbe dejavni pri izgradnji različnih nepremičnin (npr. poslovnih kompleksov, logističnih centrov, stanovanj), kar pomeni da sprejemajo višja tveganja, saj so lastniki projekta od koncepta do zadnje prodaje zaključenih objektov končnih uporabnikom ali intitucionalnim vlagateljem. Večina evropskih nepremičnininskih skladov in družb se usmerja predvsem na področje Zahodne Evrope.

Ob omejeni globini, likvidnosti in razvitosti slovenskega trga naložbenih nepremičnin si pri konsenzu glede prihodnjih trendov in privlačnosti različnih tipov nepremičnin za vlagatelje lahko pomagamo tudi s spremljanjem dogajanja na evropskih borzah. Nenazadnje so danes delniški trgi postali dostopni dobesedno vsakemu tipu investitorja in naložba v delnice nepremičninskega sklada je lahko zanimiva, zneskovno dostopna, še vedno ustrezno donosna in predvsem bolj likvidna alternativa od marsikatere manj likvidne neposredne naložbe v naložbeno nepremičnino, ki pogosto v primeru manjših vlagateljev nase veže velik del naložbenega premoženja.

Tokrat si bomo pogledali, kako je izbruh novega virusa Covid-19 vplival na poglede vlagateljev in kakšna je bila vračunana sprememba cene različnih tipov nepremičnin, ko je bila noč najbolj temna (pred razglasitvijo reševalnega mega paketa EU) in kakšen je bil pogled vlagateljev pred novoletnim premorom.

Pogled na »tečajnico« tik pred objavo mega-paketa EU

Najprej poglejmo dogajanje na trgu nepremičninskih skladov do 26. marca 2020, torej do dne pred razglasitvijo proti koronskih ukrepov EU. Spodnji graf prikazuje spremembo vrednosti celotnega kapitala (torej seštevka tržne vrednosti lastniškega in dolžniškega kapitala) po različnih tipih nepremičninskih skladov. Zakaj celotnega kapitala? Z izračunom tržne vrednosti celotnega kapitala namreč ocenimo vrednost premoženja sklada prosto denarja in dolga ter predpostavljamo, da ima le ta dovolj obratnega kapitala za delovanja. Omenjena vrednost predstavlja (v največji možni meri) vrednost nepremičnin in nepremičninskih projektov v lasti sklada na določen dan, kot jo vrednoti kapitalski trg. Ko spremljamo gibanje celotnega kapitala skladov skozi čas imamo barometer vrednosti nepremičnin vračunane v tečaje delnic. Naša ekipa Capital Genetics redno spremlja vesolje 250 nepremičninskih skladov, pri čemer izračunamo povprečje vseh skladov, ki sodijo v posamezno naložbeno območje sklada.

Iz grafa je razvidno, da so bili pred razglasitvijo ukrepov, ko je bila noč pregovorno "najbolj temna", najbolj v nemilosti skladi, ki so imeli v svojih portfeljih nedokončane stanovanjske projekte v razvoju, turistične objekte in trgovske centre. Vlagatelji so za vse omenjene tipe vračunavali več kot dvajset odstotni upad vrednosti. Na drugi strani pa so bile v očeh vlagateljev najbolj Covid-19 odporne naložbe v zdravstvene ustanove, velika moderna, praviloma avtomatizirana skladišča ter logistične centre. Zanimivo je, da so vlagatelji tudi za stanovanjske nepremilničnine vračunavali upad vrednosti za dobrih deset odstotkov. 

 

KJE SMO DANES?

Od konca marca 2020 se je spremenilo veliko stvari. Čeprav danes vemo, da je virus jeseni dobesedno ušel izpod nadzora in ga s težavo kroti večina svetovnih držav, pa je cel svet decembra lani razveselila novica o prvi odobreni verziji cepiva, ki sta ga razvili farmacevstki družbi Pfizer iz ZDA in BioNTech iz Nemčije. Po opravljenih prvih cepljenjih proti koronavirusu je slika sprememb vrednosti po tipih skladov popolnoma drugačna. Iz spodnjega grafa, ki prikazuje podatke na dan 23. decembra 2020 je razvidno, da je bil vračunan upad vrednosti za leto 2020 po posameznih tipih nepremičnin bistveno manjši. Pri nepremičninskih tipih, ki veljajo za manj tvegana ali celo odporna na trenutne razmere, pa se je sprememba vrednosti iz negativne preobrnila v pozitivno.

Kot najbolj odporne na krizo so se izkazale logistika in skladiščni kompleksi ter stanovanjske nepremičnine. Na drugi strani med najbolj prizadetimi ostajajo trgovske in industrijske nepremičnine. Največji preobrat spremembe vrednosti se je zgodil na področju skladov, ki se usmerja na razvoj stanovanjskih nepremičnin, torej tistih, ki imajo večji del premoženja vezanega v projekte, ki se še gradijo oziroma so pred prodajo, saj se upad stanovanjskih nepremičnin ni uresničil, kar je popolnoma spremenilo pogled na vrednost zaloge stanovanj v gradnji, čeprav trg še vedno priznava tveganja povezana z igradnjo stanovanjskih projektov. Opazno se je izboljšal tudi pogled na potencial turističnih destinacij, kjer je bil v tečaje pred novoletnim premorom še vedno vračunan upad vrednosti objektov, vendar v enomestnem odstotnem znesku. Pri turizmu moramo biti sicer zelo previdni, saj nastajajo velike razlike med destinacijami. Zanimivo je, da so vlagatelji denimo dokaj previdni tudi glede vrednosti pisarniških kompleksov, saj se upad vrednosti v primerjavi s sliko v marcu do decembra ni bistveno spremenil. Gre za razumljivo dinamiko, saj se večina zaposlenih v storitvenih dejavnostih še ni v polni meri vrnila na delovno mesto in nihče v resnici ne ve, kakšne bodo natančno cene najemnin ob naslednjih pogovorih o podaljšanju najemenega razmerja.   

 

Preberite še

Ostale članke

julij 19, 2021

Cene jekla v nebo! Kaj zdaj storiti z gradbenimi projekti?

Kolega gradi hišo in se sprašuje, kdaj bo pravi čas za nakup 15 ton železa, drug znanec razmišlja o povečanju ...

julij 12, 2021

Imam 200 tisočakov, a bi z nakupom stanovanja počakal. Kam z denarjem za obdobje treh let?

Aleš bi kupil stanovanje, a se mu zdijo cene previsoke, zato bo z nakupom počakal. Po drugi strani pa ga skrbi inflacija, zato spra&...

julij 5, 2021

Kako se lahko manipulira z inflacijo

Zadnje čase so nas ekonomisti in mediji opozarjali pred grožnjo naraščanja inflacije. Številni stari starši so tudi obujali spomine na ...

junij 21, 2021

(seznam) HealthTech: Disrupcija zdravstva! Kdo so največjih igralci na tem trgu

Bolj kot je zdravstvo učinkovito, višjo starost dosega prebivalstvo, več zdravstvenih težav se pojavi. To seveda ogroža normalno delovanje zdravstvenih sistemov, predvsem pa ...

junij 7, 2021

Nora normalnost - pol milijona evrov za stanovanje in to brez oklevanja

Pol milijona evrov je danes nekaj povsem običajnega, ko govorimo o nakupu stanovanja, sta o aktualnem dogajanju na trgu nepremičnin povedala Monika in Andraž Brilli, ...

marec 8, 2021

(seznam) SPAC: kako pristaviti lonček k vročim borznim zgodbam

Marsikateri vlagatelj si želi vstopiti v vroče IPO zgodbe, še preden se pojavijo na borzi. Zdaj lahko! Preko tako imenovanih družb za prevzeme – ...

februar 23, 2021

Agri & FoodTech: Kaj kuhajo za nas

Kaj bomo jedli v prihodnjih desetletjih postaja vse bolj pomembno vprašanje. Izzivov je veliko, prav tako tudi rešitev. Poiskali smo podjetja, ...

februar 11, 2021

Poplava borznih kazalnikov. Kaj ti zares pomenijo in na katere se zanesti?

V zadnjem času se ob rekordih na borzi veliko govori in piše tudi o borznih kazalnikih. Toda, vprašanje je, kaj nam ...

februar 6, 2021

Nauki zadnje borzne sage: Pasti kupovanja delnic z dolgom in igranje z opcijami

Četudi ne spremljate borzo, ste zagotovo slišali za upor malih vlagateljev zbranih na spletem forumu Reddit v skupini WallStreetBets zoper »Wall Street&...

februar 2, 2021

(nadaljevanje) Koliko kvadratov si lahko privoščimo pri različnih cenah in različni višini plače (2)

S povprečno plačo si po trenutnih cenah, ki so na rekordu težko kupimo stanovanje. Kdo si sploh lahko privošči stanovanje in kakš...

februar 1, 2021

Mali vlagatelji želijo spraviti v red Wall Street, sindikalisti pa IT velikane

Mali vlagatelji združeno preko družbenega omrežja Reddit in skupine wallstreetbets kažejo mišice hedge skladom, manj na očeh pa je ta hip dejavnost sindikatov, ...

januar 21, 2021

Tehnoskop: Iščemo panoge prihodnosti in lovimo samoroge

PropTech, FoodTech, EdTech, FinTech, RetailTech, TravelTech … Svet je zajela IT-manija. Podjetje oziroma delnica praktično ni več zanimivo, če ne sodi v katerega od »...

januar 15, 2021

(izračun) Stanovanja vse dražja in nedostopna. Kdo si jih sploh lahko še privošči? (1)

Cene rabljenih stanovanj so na rekordu, naš razpoložljivi dohodek pa se zadnje desetletje praktično ni spremenil, kar pomeni, da so stanovanja za povprečen slovenski ...

januar 12, 2021

Zakaj so cene stanovanj kljub koronakrizi na rekordih?

Našli smo šest razlogov, zakaj so cene rabljenih stanovanj na rekordu. Zanimalo pa nas je tudi, kaj se je lani dogajalo s ...

januar 11, 2021

Se bo borzna pravljica nadaljevala tudi v letu 2021?

Preverili smo napovedi gibanja tečajev največjih investicijskih bank in ugotovili, da jim optimizma ne manjka. Zakaj?

december 24, 2020

(napoved) Rast cen stanovanj se bo v letu 2021 umirila

Čeprav je leto 2020 »okužil« novi koronavirus, so se cene rabljenih stanovanj v prestolnici povzpele na rekordne ravni in se približale trem tisočakom za ...

december 24, 2020

Velike poteze na prevzemnem parketu 2020

Kljub koronskemu letu, je bilo na trgu prevzemov in združitev precej živahno. Kdo pa so tisti, ki so premikali figure na prevzemnem parketu?

december 24, 2020

Do kam gredo lahko cene stanovanj v Ljubljani

Mnenja glede gibanja cen stanovanj v letu 2021 so precej deljena, razkriva naša anketa. Dobra tretjina strokovnjakov napoveduje gibanje cen v pet odstotnem razponu ...

december 22, 2020

Nepremičnine PRO - kaj prinaša monitoring trga

Imeti prave informacije ob pravem času je zlata vredno, zato je monitoring Nepremičnine PRO lahko pravo orodje za tiste, ki sprejemajo pomembne odločitve vezane na ...

Spletno mesto uporablja piškotke. Z nadaljnjo uporabo spletnega mesta soglašate s piškotki.
Več o možnih nastavitvah piškotkov