Od najbolj temne noči do prvih žarkov upanja

Vpogled v to, kako se utegnejo gibati cene različnih tipov nepremičnin in kakšna so pričakovanja velikih vlagateljev glede njihovega potenciala, nam ponuja tudi dogajanje na kapitalskih trgih. Borze praviloma v tečaje vrednostnih papirjev vračunavajo pričakovanja glede ekonomskih trendov v naslednjih od 6 do 12 mesecih. Na ključnih evropskih delniških trgih kotira razgibano naložbeno vesolje delnic in enot premoženja nepremičninski skladov (Real Estate Investment Trusts oziroma "REIT«) in nepremičninskih družb. Ti se v večji meri ukvarjajo z dejavnostjo aktivnega upravljanja nepremičnin, ki jih imajo v lasti, v nekoliko manjšem obsegu pa so določeni skladi in družbe dejavni pri izgradnji različnih nepremičnin (npr. poslovnih kompleksov, logističnih centrov, stanovanj), kar pomeni da sprejemajo višja tveganja, saj so lastniki projekta od koncepta do zadnje prodaje zaključenih objektov končnih uporabnikom ali intitucionalnim vlagateljem. Večina evropskih nepremičnininskih skladov in družb se usmerja predvsem na področje Zahodne Evrope.

Ob omejeni globini, likvidnosti in razvitosti slovenskega trga naložbenih nepremičnin si pri konsenzu glede prihodnjih trendov in privlačnosti različnih tipov nepremičnin za vlagatelje lahko pomagamo tudi s spremljanjem dogajanja na evropskih borzah. Nenazadnje so danes delniški trgi postali dostopni dobesedno vsakemu tipu investitorja in naložba v delnice nepremičninskega sklada je lahko zanimiva, zneskovno dostopna, še vedno ustrezno donosna in predvsem bolj likvidna alternativa od marsikatere manj likvidne neposredne naložbe v naložbeno nepremičnino, ki pogosto v primeru manjših vlagateljev nase veže velik del naložbenega premoženja.

Tokrat si bomo pogledali, kako je izbruh novega virusa Covid-19 vplival na poglede vlagateljev in kakšna je bila vračunana sprememba cene različnih tipov nepremičnin, ko je bila noč najbolj temna (pred razglasitvijo reševalnega mega paketa EU) in kakšen je bil pogled vlagateljev pred novoletnim premorom.

Pogled na »tečajnico« tik pred objavo mega-paketa EU

Najprej poglejmo dogajanje na trgu nepremičninskih skladov do 26. marca 2020, torej do dne pred razglasitvijo proti koronskih ukrepov EU. Spodnji graf prikazuje spremembo vrednosti celotnega kapitala (torej seštevka tržne vrednosti lastniškega in dolžniškega kapitala) po različnih tipih nepremičninskih skladov. Zakaj celotnega kapitala? Z izračunom tržne vrednosti celotnega kapitala namreč ocenimo vrednost premoženja sklada prosto denarja in dolga ter predpostavljamo, da ima le ta dovolj obratnega kapitala za delovanja. Omenjena vrednost predstavlja (v največji možni meri) vrednost nepremičnin in nepremičninskih projektov v lasti sklada na določen dan, kot jo vrednoti kapitalski trg. Ko spremljamo gibanje celotnega kapitala skladov skozi čas imamo barometer vrednosti nepremičnin vračunane v tečaje delnic. Naša ekipa Capital Genetics redno spremlja vesolje 250 nepremičninskih skladov, pri čemer izračunamo povprečje vseh skladov, ki sodijo v posamezno naložbeno območje sklada.

Iz grafa je razvidno, da so bili pred razglasitvijo ukrepov, ko je bila noč pregovorno "najbolj temna", najbolj v nemilosti skladi, ki so imeli v svojih portfeljih nedokončane stanovanjske projekte v razvoju, turistične objekte in trgovske centre. Vlagatelji so za vse omenjene tipe vračunavali več kot dvajset odstotni upad vrednosti. Na drugi strani pa so bile v očeh vlagateljev najbolj Covid-19 odporne naložbe v zdravstvene ustanove, velika moderna, praviloma avtomatizirana skladišča ter logistične centre. Zanimivo je, da so vlagatelji tudi za stanovanjske nepremilničnine vračunavali upad vrednosti za dobrih deset odstotkov. 

KJE SMO DANES?

Od konca marca 2020 se je spremenilo veliko stvari. Čeprav danes vemo, da je virus jeseni dobesedno ušel izpod nadzora in ga s težavo kroti večina svetovnih držav, pa je cel svet decembra lani razveselila novica o prvi odobreni verziji cepiva, ki sta ga razvili farmacevstki družbi Pfizer iz ZDA in BioNTech iz Nemčije. Po opravljenih prvih cepljenjih proti koronavirusu je slika sprememb vrednosti po tipih skladov popolnoma drugačna. Iz spodnjega grafa, ki prikazuje podatke na dan 23. decembra 2020 je razvidno, da je bil vračunan upad vrednosti za leto 2020 po posameznih tipih nepremičnin bistveno manjši. Pri nepremičninskih tipih, ki veljajo za manj tvegana ali celo odporna na trenutne razmere, pa se je sprememba vrednosti iz negativne preobrnila v pozitivno.

Kot najbolj odporne na krizo so se izkazale logistika in skladiščni kompleksi ter stanovanjske nepremičnine. Na drugi strani med najbolj prizadetimi ostajajo trgovske in industrijske nepremičnine. Največji preobrat spremembe vrednosti se je zgodil na področju skladov, ki se usmerja na razvoj stanovanjskih nepremičnin, torej tistih, ki imajo večji del premoženja vezanega v projekte, ki se še gradijo oziroma so pred prodajo, saj se upad stanovanjskih nepremičnin ni uresničil, kar je popolnoma spremenilo pogled na vrednost zaloge stanovanj v gradnji, čeprav trg še vedno priznava tveganja povezana z igradnjo stanovanjskih projektov. Opazno se je izboljšal tudi pogled na potencial turističnih destinacij, kjer je bil v tečaje pred novoletnim premorom še vedno vračunan upad vrednosti objektov, vendar v enomestnem odstotnem znesku. Pri turizmu moramo biti sicer zelo previdni, saj nastajajo velike razlike med destinacijami. Zanimivo je, da so vlagatelji denimo dokaj previdni tudi glede vrednosti pisarniških kompleksov, saj se upad vrednosti v primerjavi s sliko v marcu do decembra ni bistveno spremenil. Gre za razumljivo dinamiko, saj se večina zaposlenih v storitvenih dejavnostih še ni v polni meri vrnila na delovno mesto in nihče v resnici ne ve, kakšne bodo natančno cene najemnin ob naslednjih pogovorih o podaljšanju najemenega razmerja.